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我国城镇化率为58.52%,在哪些方面影响房地产行业?

时间 : 2019-06-19 11:50

我国城镇化率为58.52%,在哪些方面影响房地产行业?

 

  

  6月17日上午,国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮在6月份定时定主题新闻发布会上,介绍新型城镇化建设情况时表示,当前我国正处于城镇化快速发展的中后期。

  从国际比较看,2017年,上中等收入国家平均城镇化率为65.45%,高收入国家平均城镇化率为81.53%,同期我国城镇化率为58.52%,因此我国“还有很大发展潜力”。

  这位新闻发言人说今年要重点推进四方面工作,其中重中之重是第一项:

  着力抓好重点人群落户,提高农业转移人口市民化质量。进一步深化户籍制度改革,打通在城镇稳定就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体的落户通道,积极推进建档立卡农村贫困人口落户,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。

  回顾今年上半年这段时间,发改委刷存在感最多的似乎是在新型城镇化方面。政策频频发台,利好陆续有来。

  上一次,是关于都市圈的。要求培育发展现代化都市圈,强调“建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段,既有利于优化人口和经济的空间结构,又有利于激活有效投资和潜在消费需求,增强内生发展动力。”

  其实对于发改委出台的各类政策,公众的期望值与惊喜度是有所下降的。我们会发现,配合政策的出台进行概念炒作的地方政府或相关行业企业少了。因为早在政策出台之前,许多地方政府早已闻风而动,开启先行先试模式,而发改委的政策倒成了事后追认。比如,在抢人大战方面,二线城市那可是一个个不遑多让。

  

  新型城镇化不是一个新鲜的话题,但其行业产业关联面广、影响社会群体范围大,事实上一直是一个跨界的宏观的国家战略层面的话题。环环仅从房地产角度谈谈其影响。

  首先,新型城镇化系列政策的出台对房地产行业、企业和市场的影响力将会是长期的、方向性的。对此要有深刻的认知。这仅仅体现在政策的高频度上,还体现在政策的精细度上、可操作性上。

  “潮水无常,而我们终将改变自己的方向”。

  近年来,不同规模和品类的房企在不同区域和不同城市之间游走,一会儿下沉三四线,一会儿回归一二线,背景的思考逻辑其实是不清晰的,所消耗掉的隐形或显性的成本是巨大的。许多房企,就是在这种盲目的突围战中判断失误,投资失败,退出了地产江湖。

  其实,市场始终是有迹可寻的。比如清华大学中国新型城镇化研究院的一份研究报告显示,近年来,我国经济已呈现出增长速度“南快北慢”和总量占比“南升北降”的格局。

  报告说,2004~2012年,我国北方地区经历了一段较快发展的时期,以 2013年左右为分水岭,其与南方地区的差距持续扩大。从2013年起,北方地区经济占比开始大幅下降,至 2018年跌至近 20 年最低点 38.5%。下一个投资热点在哪里?如果排兵布阵,值得认真研究和反思。

  其次,这次政策说到要抓好重点人群落户,而其最大的杀手锏是“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。

  虽说某些城市已经在尝试这种方式并且尝到了甜头,但作为一种通用的政策在全国普遍推行,未来所带来的影响将会是巨大的。当租赁可以享受与拥有产权住房相同或相似的城市公共权力时(教育、医疗、养老、交通等等),其实相当于为前些年畸型发展的高房价城市解了套,比如深圳(楼盘)。这些城市可以通过政府大批量推出租赁式公寓产品,变相为所需要的人才或人力资源铺路。

  事实上,高房价挤压下的深圳,为了留住人才早早放了大招,深圳市人才安居集团早已于三年前揭牌成立,打造成为千亿级的人才安居房投融资、建设和收购平台。这些年,高房价已经成为某些城市形成竞争优势的超高门槛和巨大障碍,试图通过单一的购房安家方式,势必会将后来者拒之城门外。抢人大战中的胜城市出现的推高房价现象将会得到有效解决。

  第三,引导农民落户城镇始终是一种市场行为,行政权力的腾挪空间会越来越小。安土重迁留住乡愁那是老话。就像三十多年来的南下打工潮一样,第三代农民工此次将家安在自己能够乐业的地方,有政策加持,顾虑将会更少。

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